La ecuación del desarrollo inmobiliario y los alquileres temporales en Guanacaste

Esteban Barboza
Johan Mora
Sebastián Arce

Abril 2026
El desarrollo inmobiliario que ha experimentado Guanacaste en sus costas durante los últimos cinco años no solo ha construido espacios que han reconfigurado la región; también ha fortalecido un modelo de negocios que ya venía en auge antes de la pandemia, pero que se ha afianzado en el último quinquenio: el de alquiler temporal de alojamientos a través de plataformas digitales como Airbnb.

Tal es el impacto de este modelo que, al menos en tres sitios específicos analizados por el Observatorio -El Coco, Tamarindo y Nosara-, es notorio como las zonas con mayor desarrollo inmobiliario muestran importantes coincidencias con aquellas que concentran la mayor cantidad de espacios dedicados a alquiler en la plataforma Airbnb. Esta coincidencia nos hace deducir que el alquiler temporal de estos inmuebles en dicha aplicación es uno de los sus principales usos.

Este hallazgo se derivó de un muestreo para el cual se utilizó la plataforma en cuestión, que cuenta con su propio mapa que ubica lugares y espacios disponibles para las fechas que solicite el potencial cliente. La muestra se tomó en la temporada baja de 2025, que es cuando más opciones disponibles existen.

En el caso de El Coco, en el área comprendida en el mapa de la figura 1, se localizaron aproximadamente 800 espacios, entre apartamentos, condominios, habitaciones, villas y hoteles listados en la plataforma. En Nosara fueron aproximadamente 600 espacios, y en Tamarindo alrededor de 1000. En suma, existen aproximadamente 2400 inmuebles dedicados a alquileres temporales en estas tres localidades, solo en la plataforma Airbnb.

Posteriormente, cada uno de esos alojamientos fue clasificado y señalado en el mapa, como se puede observar en todas las figuras. Cada punto representa un alojamiento, y dependiendo del color, corresponde a casas, apartamentos, condominios, habitaciones, villas u hoteles.

Si bien es cierto, este es un ejercicio exploratorio, y no pretende tener un carácter cuantitativo, ya que no es ese el objetivo -el número de alojamientos disponibles puede variar según la temporada-, sí da lugar a algunas observaciones claves para entender la orientación y las implicaciones de las formas en que el desarrollo inmobiliario residencial se ha estado dando en las costas de Guanacaste, especialmente en los últimos años.

En el caso de El Coco, tres elementos importantes son notorios. El primero es que existe una marcada oferta en sectores como playa Ocotal, Las Palmas, y las colinas circundantes, así como en el centro, donde tradicionalmente se han ubicado la mayor cantidad de servicios turísticos tradicionales, como hoteles y restaurantes.

El segundo es que una buena parte de la oferta de alquileres temporales corresponde a construcciones recientemente levantadas alrededor y en las cercanías de playa Ocotal y en el sector norte. Muchas se ubican en colinas que por lo general habían albergado otras actividades productivas, o bien eran parte de la cobertura vegetal local.

El tercer elemento es la marcada separación entre los lugares en donde se concentran este tipo de construcciones y aquellos en donde viven los habitantes locales y que también albergan las edificaciones dedicadas a alquileres a largo plazo para, por ejemplo, trabajadores.

Este último aspecto nos obliga a repensar el uso del término gentrificación para describir y explicar lo que sucede en Guanacaste como consecuencia del desarrollo inmobiliario acelerado de sus costas. Al contrario de la gentrificación, en donde clases más pudientes venidas de otro lugar sustituyen a los habitantes locales por medio de la compra y remodelación de sus propiedades, en el Coco lo que observamos es la construcción de espacios nuevos que no necesariamente tienen como fin ser residencias permanentes para recién llegados, sino que tienen como uno de sus objetivos principales el generar dividendos a partir de su alquiler temporal a turistas.

Esta forma de territorialización tiene como una de sus principales consecuencias no necesariamente el desplazamiento o la expulsión de los habitantes locales, sino más bien la desigualdad y la exclusión de ciertos grupos poblacionales que, no obstante, permanecen en el lugar.

Esto queda claro al observar el mapa y notar, por ejemplo, que en el sector suroeste casi no existe oferta de alojamientos en la plataforma, porque es precisamente donde se ubica mayoritariamente la población local, en barrios más populares y poco atractivos para el tipo de construcciones que predominan en sectores como la zona norte o bien las colinas alrededor de playa Ocotal.

En el caso de Nosara vemos, a partir de lo que muestra la figura 2, una concentración de espacios de alquileres temporales en los sectores de playa Guiones, las colinas circundantes con vista al mar frente a dicho sector, playa Pelada y en los alrededores del Proyecto Americano. En estas dos últimas locaciones abunda la oferta de alojamientos en los alrededores de los límites del refugio de vida silvestre Ostional, el cual ha sido noticia en meses anteriores por las polémicas acciones de desalojo contra residentes locales que han ocupado esos espacios por generaciones.

Al igual que sucede en el Coco, en Nosara existe un claro límite entre los territorios dedicados a este tipo de alquileres y aquellos en donde viven permanentemente las personas que habitan y suplen con su fuerza de trabajo el sistema turístico local. Se observa una cantidad mucho menor de hospedajes dedicados a alquileres temporales en el centro de Nosara, lo que confirma una tendencia ya notada en el Coco, y es que los lugares ya ocupados por habitantes locales no resultan tan atractivos como aquellos en donde anteriormente no había viviendas.

En el tercer caso examinado, en Tamarindo, vemos que la mayor oferta de alojamientos se concentra en los alrededores de la playa y las colinas circundantes, precisamente donde tradicionalmente se ha ubicado la oferta de alojamientos turísticos. A pesar de que existen alojamientos en sectores como Villarreal, Santa Rosa y Huacas, caseríos habitados principalmente por trabajadores locales, la oferta es considerablemente menor si se compara con la playa y sus alrededores.
Esta distribución sigue el patrón de Nosara y El Coco. La concentración de nuevas construcciones y de espacios de alquileres temporales no tienden a traslaparse con los lugares habitados por residentes locales permanentes. Más bien se favorecen espacios ya sea cercanos al mar, o en las colinas con vista al océano, alejadas de los centros de población, en un patrón que busca la exclusividad.

La distribución de estos espacios en los tres destinos turísticos examinados y documentados nos hace pensar en algunas interrogantes. La primera tiene que ver con la necesidad de estudiar a fondo las particularidades del desarrollo inmobiliario local, que no necesariamente conduce a la gentrificación en el sentido tradicional del término. La idea del desplazamiento de habitantes locales por parte de migrantes de amenidad provenientes de Europa o Estados Unidos, tan difundida en varios escenarios, incluso en algunos académicos, parece no ser totalmente cierta.

Al contrario de lo que sucede en ciudades en las que la gentrificación provoca la pérdida de accesibilidad a viviendas por parte de habitantes locales debido a cambio de usos, principalmente su alquiler temporal en plataformas como Airbnb, en El Coco, Nosara y Tamarindo vemos más bien una sectorización bastante bien definida, con divisiones claras entre barrios tradicionalmente habitados por pobladores locales, y nuevos espacios exclusivos, en donde se valora precisamente la distancia y la exclusión de lo local.

Esto nos lleva a plantear una hipótesis que amerita ser explorada en el contexto local, y que se convierte en la segunda gran interrogante. ¿Estamos hablando de la confirmación de un modelo extractivista de enclave como principal característica del desarrollo inmobiliario de Guanacaste? Si bien es cierto hay un incremento en el número de migrantes del norte global hacia la provincia, por sí solo este fenómeno migratorio no basta para explicar el rápido desarrollo inmobiliario de sus costas. Más bien lo que los mapas sugieren es la construcción de espacios, principalmente por parte de inversionistas extranjeros, para obtener ganancias por medio de las plataformas de alquiler.

Esto genera poco valor agregado para las comunidades en las que estos enclaves inmobiliarios se concentran, una escasa reinversión en la economía local, dependencia económica de los vaivenes del turismo internacional, muy ligados a la economía y la geopolítica global, y finalmente, un alto impacto socioambiental.

Esto nos lleva a la tercera conclusión. Este tipo de desarrollo inmobiliario, a partir de las ubicaciones que procura -colinas frente al mar, proximidad máxima al mar, búsqueda de exclusividad y lujo- provoca un impacto ambiental sistémico que requiere ser estudiado con las herramientas adecuadas. Este impacto ambiental es en parte nutrido por la escasa o nula planificación de dónde y cómo se construyen estas viviendas, más allá de lo que dictan imaginarios hegemónicos paisajísticos o arquitectónicos, o de la medición de la capacidad del territorio para hospedarlas.